Pronájem bytu na hypotéku může být skvělá investice, ale v první řadě si povíme, co je dobrý dluh. Vždycky nám přeci bylo vštěpováno neber si dluhy, neber si dluhy, nebo se z toho zblázníš.“ S tím se dá souhlasit, s výjimkou jednoho případu, a tím je právě profinancování investiční nemovitosti s pomocí hypotéky. Už jste možná někdy slyšeli o tzv. pákovém efektu a já Vám dnes ukážu, jak ho můžete využít ve svůj prospěch při akumulování svého bohatství…
Pronájem bytu a pákový efekt hypotéky v praxi
Nejlépe vše pochopíme na reálném příkladu. Představme si, že máme možnost koupit investiční byt za 1 000 000 Kč, který nám dokáže generovat 5000Kč měsíčně čistého. Máme dvě možnosti, jak ho můžeme koupit:
Varianta č.1: Vezmeme svůj milion korun, na který jsme šetřili řadu let na pronájem bytu a koupíme si tento byt v hotovosti. Radujeme se z výdělku 60 000Kč ročně a náš výnos činí 6%.
Varianta č.2: Milion korun zatím nemáme našetřeno, takže budeme řešit financování hypotékou…pro modelový příklad si vezmeme hypotéku na 30 let s 5 letou fixací, kdy svých prostředků budeme mít 15% (150 000Kč) a výše hypotéky bude tedy 85%, tedy 850 000Kč. Pro náš výpočet si vezměme úrok 4%*. Měsíční splátka v tomto případě činí 4000Kč. Z měsíčního příjmu 5000Kč tedy každý měsíc odečteme 4000Kč na splátku. Náš roční příjem je v této chvíli 12 000Kč. Vyděláváme sice v hotovosti míň, ale zároveň jsme z našich úspor ukrojili pouze 150 000Kč, a tím jsme se dostali na výnos z investice krásných 8%! Vložené finance nám tedy v této variantě fungují efektivněji než při koupi v hotovosti. Můžeme tedy říci, že cizí peníze nám pomáhají zvyšovat a lépe zhodnocovat naše vlastní peníze.
*Pozn. V dnešní době lze získat hypotéku i s úrokem 1,8%. Musíme však počítat s tím, že tyto sazby nevydrží věčně a neměli bychom být tedy překvapení, že za 5 let, kdy nám skončí fixace, nám banky zvýší úrok a my máme rázem o několik set i tisíc vyšší splátku. Vždy je tedy lepší počítat s vyšší úrokovou sazbou, než je nyní.)
V čem je tedy hypotéka tak výhodná?
Výhody varianty č. 2 oproti č.1 již zřejmě vidí všichni – nepotřebujeme tak velký obnos peněz, nemusíme tedy tak dlouho šetřit a ještě nám naše vložené peníze fungují efektivněji s o 2% vyšším výnosem. Navíc zbylé peníze můžeme investovat někde jinde, čímž si opět zvýšíme hodnotu peněz a ještě tím dosáhneme lepší diverzifikace.
„Nojo, ale co když ztratím práci?!“ Mnoho lidí si neuvědomuje, že taková investice nám při dlouhodobém výpadku aktivních příjmů může naopak pomoci… splátka se přeci splatí ihned z nájemného, které nám přijde na účet, a nám ještě zbyde např. oněch 12 000Kč. Opět bych ale ráda zdůraznila důležitost finanční rezervy, bez které bychom se do žádných investic neměli pouštět. Může se totiž stát, že nějaký čas nebudeme mít byt obsazený a přesto budeme muset dál platit poplatky jako fond oprav, zálohy na energie (které nám při vyúčtování vrátí) a při financování hypotékou musíme tedy zaplatit navíc i splátku. Lze tedy říci, že vyšší výnos je vykoupen tímto rizikem. S obsazeností a dalšími faktory však zkušení investoři dokážou velmi dobře pracovat a vědí, jak toto riziko minimalizovat.
Ach ta hlava!
Základem je tedy vždy vybrat opravdu dobrou investici, která nám bude generovat stabilní příjem. Jedním z nejdůležitějších kroků je si vše dobře propočítat! Pokud nám čísla v tomto směru hrají do karet tak jako v našem příkladu (tedy že čistý příjem je dostatečně vysoký na to, aby nám pokryl hypotéku a ještě vydělal další pasivní příjem), co dalšího nám brání v tom, abychom vydělávali ještě více peněz? Upřímně, jsme to my sami…je to NAŠE HLAVA, naše zvyky a přesvědčení, kdy nám bylo odjakživa vtloukáno, že dluhy jsou špatné.
JE TEDY NA NÁS SAMOTNÝCH, zda si to vše dokážeme v hlavě srovnat a psychicky se smířit s tím, že někde něco bance dlužíme… záměrně píši někde, něco, protože pokud vše nastavíme správně a celá splátka hypo se nám pokrývá z nájemného, ze kterého nám po zaplacení splátky ještě zbude další pasivní příjem, tak v nadneseném slova smyslu rychle zapomeneme na to, že jsme si hypotéku na pořízení bytu vůbec brali.
Ještě stále si tedy myslíte, že neexistuje dobrý dluh? Doporučuji změnit svůj pohled na peníze…berme je spíše jako prostředek k vydělávání peněz a bude se nám snáze investovat i žít. Můžeme poradit přes Realitní shaker.