Rok 2016 je vášnivý, činorodý, plný energie a tvořivé síly. Já více věřím ve své vlastní schopnosti a také na heslo „ZetZet“ = ZVEDNI ZADEK! Bez toho se totiž bohužel nic nepohne kupředu. A co v letošním roce hne na realitním trhu? Pojďme se mrknout na zásadní změny, které mohou ovlivnit naše investice do nemovitostí. Daň z nemovitosti je jednou z nich.
1) Povinnost mít PENB platí už i pro pronajímatele
Od 1. 1. 2016 musí každý pronajímatel předkládat nájemcům (i v inzerátu) Průkaz energetické náročnosti budovy. Ten může stát od 3000 do 10 000Kč a zpracovává se vždy na celý bytový dům. Zažádejte si tedy ideálně už nyní SVJ o vyhotovení tohoto průkazu.Popřípadě můžete štítek nahradit vyúčtováním elektřiny, plynu a tepelné energie za poslední tři roky.
Výjimku tvoří podnájmy bytů + chaty a chalupy (pokud jsou užívány jen část roku a kdy reálná spotřeba energie činí třetinu vs objekt obývaný celý rok). V těchto případech PENB nemusí být.
2) Zjednodušená daň z nemovitosti
Předmětem daně nově NENÍ pozemek, který je součástí jednotky, popř. je ve spoluvlastnictví vlastníků bytových jednotek v budově BYTOVÉHO DOMU (neplatí pro nebytové, ani rodinné domy). Pozemek již tedy není zdaňován daní z pozemku, ale je zohledněn v koeficientu podlahové plochy jednotky (místo koeficientu 1,20, který platí pro bytové jednotky bez podílu na pozemku, se u jednotek s pozemkem bude počítat 1,22). Pokud jste již daňové přiznání v minulých letech k těmto jednotkám podávali, nemusíte nyní kvůli změnám podávat znovu. Místně příslušný úřad změnu provede automaticky.
Další příjemná změna – daň z pozemku již nemusí platit uživatel pozemku, ale pouze vlastník (je-li znám).
Nově máte také možnost platit každoročně daň z nemovitosti prostřednictvím SIPO a ušetřit si tak čas. Stačí (ideálně do 31. 1. 2016) vyplnit formulář na tomto odkaze ze serveru penize.cz, kde najdete i přesnou instruktáž.
Jen pro připomenutí – přiznání podává ten, kdo je vlastníkem nemovitosti k 1. 1. daného roku. A pokud máte zřízenou datovou schránku, tak i daň z nemovitostí musí být podána elektronicky.
3) Zvýšení DPH u pozemků na 21 %
Hned ze začátku vás uklidním, pokud prodáváte pozemek – jednotlivých soukromých majitelů-nepodnikatelů se daň nedotkne. Prodávající totiž musí být podnikatelem, jehož činnost je opakující se prodej nemovitostí (tedy zpravidla developer). Může se to však dotknout kupujících, a to v podobě výrazného navýšení cen u developerských projektů.
Navýšení daně se týká pozemků, které mají alespoň v okolí zavedeny inženýrské sítě (zda na ně je již vydáno stavební povolení nehraje roli). Nově sem spadají také pozemky, které již tvoří funkční celek se stavbou.
4) Daň z nabytí přejde na kupujícího
Poměrně standardní postup v mnoha zemích EU. Situace, kdy daň platí prodávající, je už jen u nás, v Polsku a Slovinsku. Například v Německu a Rakousku dokonce platí obě dvě strany.
Poplatníkem by už měl být vždy nabyvatel (kupující), čímž by zanikl i termín ručitele daně (doteď totiž platilo, že poplatníkem byl prodávající a kupující ručil). Kupující tak kromě kupní ceny bude muset ze své kapsy vytáhnout také další 4% z kupní ceny na zaplacení daně. Na jedné straně nebude sice vystaven riziku podvodného jednání ze strany zprostředkovatelů či prodávajících, na straně druhé to komplikuje financování. Z hypotéky by se totiž měla hradit pouze kupní cena, popř. rekonstrukce. Věřím ale, že si banky tento business nenechají ujít a vymyslí, jak pomoci kupujícím s profinancováním daně.
Zákonodárci tento krok mimo jiné zdůvodňují tím, že již nyní je daň zohledněna ve vyšší kupní ceně a očekávají, že tedy se změnou zákona dojde i ke snížení cen o cca 3,8%. Věříte tomu také? Já bych byla větší realista. Každopádně, zatím je to vše ve fázi, kdy vláda schválila pouze návrh novely. Navrhovaná účinnost by sice měla být už od 1. 4. 2016, ale již nyní praxe ukazuje, že takto krátký časový úsek je nereálný vzhledem ke stovkám již rozjednaných realitních případů. Uvidíme, jak to tedy celé nakonec dopadne. Zatím stále platí, že daň platí prodávající a kupující je ručitelem, pokud není sjednáno jinak.
Pozn. ze dne 24.2.2016: Účinnost novely bude nejdříve od 1. 7. 2016.
Závěrem
Zkusme tedy všechny změny obrátit v náš prospěch. Daň z nemovitosti je jeden díl skládačky, ale hledejme i další příležitosti, které se i díky těmto událostem mohou nově otevřít a hlavně užívejme života s pasivními příjmy, protože o to tu celé jde… Co nejméně si komplikovat život a co nejvíce maximalizovat výnos.