was successfully added to your cart.

Košík



Hlavní myšlenka: kup nemovitost za peníze druhých lidí a sám dej pouze část.

Jak to funguje: půjč si peníze z banky, aby splátka byla nižší, než kolik ti nemovitost vydělá. Za zbylý kapitál nakup další nemovitosti (pokud máš volné peníze). Druhý scénář – díky páce můžeš koupit nemovitost, na kterou bys jinak neměl.

Proč to dělat: jeden milion korun v hotovosti tě dostane dále, když ho rozkouskuješ a koupíš více aktiv na páku (hypotéku), než když vše utratíš za jedno aktivum a jsi bez dluhu.

Klíčová otázka: jenže nemovitost ti nebude po celou tu dobu splácení patřit, co s tím?

Nekupuji si nemovitost, aby mi patřila. Kupuji si nemovitost, aby mi vydělala. Jde o investici, nejde o hru na ego. Je mi jedno, jestli krabice, jak nazývám investiční nemovitost, mi patří nebo si jí pronajímám (nemovitost patří bance do poslední splacené koruny). Takže si musíš uvědomit, jestli chceš posílit své ego, nebo jestli jsi investor. To jsou dvě rozdílné věci. Každá větší firma, každá akciovka má dluh, i když profituje. Dokonce tak silná společnosti jako je BMW má dluhy. Má také svou vlastní banku. To protože v BMW ví, že dluh může být dobrý. Každá banka vydělává na dluzích. Byznys bez dluhu se dělá obtížně.

Dobrý vs. špatný dluh

Špatný dluh je spotřebitelský úvěr, se kterým si platíš své auto nebo své bydlení. Je to něco, co ti peníze z kapsy bere. Dobrý úvěr ti peníze do kapsy dává. Dobrý dluh investorovi přinese větší výnos.

Jak efektivně naložit se svým kapitálem

Cena nemovitosti je 1 milion korun. Máš na celou nemovitost, aby sis ji koupil za hotové. Jenže z podhledu investora to není správná cesta. Tady je vysvětlení, proč je výhodnější rozdělit milion po dvě stě tisících a koupit za to pět nemovitostí. Z jednoho milionu dáš ze svého jen dvě stě tisíc. Zbytek hodnoty dá banka. Vezmeš si hypotéku s LTV 80 %. Takže sis koupil nemovitost, která ti teď bude vydělávat za dvě stě tisíc, i když její hodnota je pětkrát vyšší.

Měsíčně ti nemovitost přinese v podobě nájmu 10 000 Kč. Splátka hypotéky je okolo 3 500 Kč v závislosti na podmínkách banky a na tom, jaké máš příjmy, nebo jak máš schopného hypotečního poradce. Musíš k této částce také připočíst pojistky. Tak zaokrouhlím splátku na 4 000 Kč měsíčně. To nám nechá 6 000 Kč měsíční příjem. V hypotéce je splátka půjčky, nejsou tam pouze úroky, takže bychom k částce šest tisíc měli ještě připočíst část splátky hypotéky, která slouží k umoření úvěru. Pro zjednodušení výpočtu se tím ale nebudeme zabývat a budeme brát celou splátku hypotéky jako výdaj. Nebudeme zde započítávat ani výdaje spojené s pořízením nemovitosti. Dejme tomu, že žijeme v ideálním světě a ty sis nemovitost koupil bez makléře a bez dalších poplatků. Neměl jsi ani výdaje na úpravu. Prostě ideální svět.

Jde nám jen o princip, jak to funguje, nejde nám o konkrétní výpočet. V takovém případě bychom museli zhodnotit konkrétní nemovitost, kterou by sis našel na Srealitách, bezrealitky.cz nebo z jiného zdroje.

Šest tisíc je více než deset tisíc

Upotřebil si jen jednu pětinu ze svých peněz, tedy pouze dvě stě tisíc a měl jsi původně milion. Po roce ti zbude na účtě 72 000 Kč. To je 6 000 Kč vynásobeno dvanácti. Máš tam dobrého nájemníka, která tam chce zůstat dlouhodobě. Kdybys neplatil hypotéku a utratil za nemovitost milion, vše ze svých peněz, měl bys 120 000 Kč po dvanácti měsících.

ROI (Return On Investment – návratnost investice) při nákupu na páku je v tomto ideálním případě 36 % (72 000 z 200 000). Když koupíš celou nemovitost hotově, tak návratnost je 12 % (120 000 z 1 000 000). To jsou moc hezká čísla a poprvé se ti možná podaří nepodaří koupit tak dobrou nemovitost. Je to jen ukázka, jak to funguje. Běžná návratnost, která je považovaná za dobrou, se pohybuje okolo 8 %. Já osobně neuvažuji nad nemovitostí, která má pod 12 %.

Jakmile začneš splácet úvěr, za několik let se ti měsíční příjem bude navyšovat, když použiješ hypotéku, protože měsíční splátky budou s každou novou hypotékou, refinancováním, nižší. Tady ale pozor. Může se stát, že hypotéky budou dražší, úroková míra stoupne třeba na 6 % a budeš splácet hypotéku o dvojnásobné měsíční výši. To se může také stát. Musíš s tím počítat. Když vybereš nevhodnou nemovitost, nevhodnou z finančního hlediska, tak páka hraje proti tobě. Ztráty jsou vyšší než bez půjčky. Pozor na to. Proto ti výpočty musí sedět a proto hledám nemovitost, která mi vydělá ROI 12 % ročně a počítám, že dostávám nájem pouze jedenáct měsíců v roce.

Může se také stát, že nemovitost bude měsíc prázdná každý rok, protože budeš hledat nájemníky. To také započítej do své rozvahy. Stejně jako fakt, že nyní jsou hypotéky nejlevnější, co kdy byly a půjdou už jen jediným směrem a dolů to nebude.

Teď jeden trik. Ty si koupíš nemovitostí pět. Takže tvůj milion bude celý pracovat, nenecháš si osm set tisíci na účtě. Za předpokladu, že každá ti vydělá šest tisíc korun, budeš mít po dvanácti měsících dohromady 360 000 Kč. Když použiješ peníze druhých lidí, peníze z banky, budeš mít třikrát více peněz ve formě cash-flow, neboli měsíčního příjmu. To je hodně zjednodušené, ale žijeme přece v ideálním světě.

Růst hodnoty nemovitosti

Nemovitost ti po několika letech stoupne na ceně o 200 000 Kč. Kdybys použil celý milion a koupil jen jednu nemovitost, znamenalo by to 20 % návratnost investice. Jenže když použiješ jen 200 000 Kč, tak návratnost je 100%, když nemovitost stoupne na ceně o 200 000 Kč. Když máš pět nemovitostí a všech pět stoupne na ceně o tu samou sumu, potom tvé jmění bude mít hodnotu vyšší o celý milion korun. To je už moc hezké. Když vezmu v úvahu, že původně by to bylo pouze dvě stě tisíc.

Tomu se říká páka. Hypotéka je páka. Pákový efekt znamená, že za použití méně zvládneš více. To je cesta, jak použít peníze někoho jiného a při tom více vydělat. Investor nekupuje za své peníze.

 

Adam Wojnar

 

Díky moc za feedback, referenci nebo tvůj názor

Adam Wojnar

Autor Adam Wojnar

Investor do nemovitostí i v Anglii a zakladatel agentury Hurá do světa. Tvoří vlastní podcasty o investování a mentoruje realitní investory.